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リノベーションで価値をあげる不動産投資術 全22回

中古不動産購入の流れ<後編> ~平成27年度 不動産情報コラム(8)~

投稿日:15/04/27 更新日:

みなさん、こんにちは瀬戸です

 

つい先日、弊社が保有している尼崎の収益マンションに用事があり行ってきました。
IMG_1033
入口の花壇に芝桜が咲いていて、改めて春を感じてパチリ
草花のある風景って和みますね

 

では、

本年度(2015年)の不動産情報コラム

のお時間です

 

前回⑦では、中古不動産を実際購入する際の、
まずは「希望の物件を探して決めるまで」の流れをお話ししてみました。

 

今日は、『買いたい中古住宅を決めたその後の手続き』について、
主に不動産業者との契約から引渡しまでなどの内容を確認していきたいと思います

 

物件購入の申し込みをしましょう

 

候補の物件を内覧し、いよいよ買いたい住宅を決定したら、
売主である不動産業者か、その物件を紹介してもらった不動産業者(販売代理業者)を介して、
購入する意思表示を行います

 

具体的には、専用の書面(買付申込書/買付証明書/購入申込書等とよばれる用紙)を
不動産業者が渡してくれますので、そこへ必要事項等記入し、業者経由で売主に渡します

 

もし物件価格や条件(引渡しの時期など)を交渉したい場合も、
この書面の提示をもって具体的にすることが出来ます。

 

またこの際に、申込証拠金や手付金などの有無や金額も確認しましょう。
(申込証拠金(無い場合も有り) + 手付金 + 残金 = 物件購入金額・・・の仕組み)
なお、申込証拠金を預ける場合は、売買契約を締結する前に申込みを撤回すると返還されます
そして手付金は、契約進行段階でやむを得ない条件などにより、撤回や返還の措置があります。
購入価格だけでなく、そのあたりの条件もしっかり確認しておきましょう

 

住宅ローンの事前審査を受けましょう

 

購入したい不動産を現金一括で購入せず、住宅ローンを利用する方は、
この時点で金融機関に融資の事前審査の申込を行います。
様々な金融機関および商品がありますが、そういった申込み手続きも
弊社含め不動産業者の担当者がしっかりサポートいたします

 

要は、不動産を購入する契約をしたのに、ローンが通らず契約が白紙になってしまった
…という様なことを避けるため、一般的には契約前に行います。

 

そして、正式なローンの申込みは、不動産の売買契約書が成立してから行うこととなります。

 

重用事項の説明を受けましょう

 

売買契約の前に、先ずは、購入する物件に関する重用事項の説明を受けます。

 

これは、買主様に対して不動産業者が当該物件の重要な内容・項目について
「重要事項説明書」という書面を作成し、説明を行うことが法律上で義務付けられています
物件自体の状況や設備環境についても調査された内容もこの時点で伝えられます。
ちなみに、この説明は宅地建物取引士の有資格者が必ず行うこととなっております

 

なお、ここでいう「重要な内容・項目」とは、登記簿記載の事項、都市計画法や建築基準法などの
制限に関する内容、代金授受に関する方法、契約解除に関する内容などを指します。
かなり専門的な用語もありますし、理解も難しかったりしますので、
分かりにくい点や気になる点があれば、説明を受ける際にしっかり担当者に確認いたしましょうね

 

不動産の売買契約を締結しましょう

 

重要事項の説明を受けて、内容を確認し納得・承諾できたら、いよいよ売主様と売買契約を結びます。
「売買契約書」という書面が交付され、不動産の情報や価格など、
条件交渉で双方合意に至った内容が織り込まれています
契約内容を確認後、承諾すればご署名・捺印をします。
そして、先に述べた手付金を支払うのはこのタイミングになり、それが完了すれば契約成立となります

 

なお手付金は、一般的には購入する不動産価格の10%~20%程度の価格になり、
原則現金にて支払うこととなります
これは、担当する仲介業者が事前に説明連絡いたします。

 

こうして契約成立に至ると、売主様・買主様お互いの権利や義務が発生します。
その義務に反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、
契約時にはそのあたりもちゃんと確認するようにいたしましょう

 

住宅ローンの申し込み・契約をいたしましょう

 

不動産購入を住宅ローン利用にて支払う方は、売買契約の締結後、
この段階で正式にローンの本申込み・契約を行います。
契約前に事前の審査を受けておき、金融機関や保証会社から融資の承認がなされたところに
上記の売買契約を締結、そして本申込みする…という流れになります。

 

申込みから1~3週間程度で、金融機関から本審査の結果連絡があります
承認されましたら、当金融機関と「金銭消費貸借契約兼抵当権設定契約」を締結します
これが住宅ローン借り入れの契約となり、詳細な条件が決定されますよ。

 

不動産の引渡しを受けましょう

 

いわゆる不動産取引の決済です
この日、残りの代金やその他固定資産税やマンションの場合管理費等
諸費用の精算・支払いを行い、物件も売主様から購入者へ引渡しされます。

 

この日より、いよいよ正式な所有者となるわけです
(ただし、引渡しについては、売主様の引越し等の都合により、何日かの猶予日が設けられる場合もあります。
その辺りは、不動産の購入申し込みや契約段階でちゃんと合意が図られますので、ご安心ください)

 

この決済日をもって、不動産所有権の登記手続きも行われます。
前もって依頼をしている司法書士がその手続きを担当します。
この司法書士も、不動産業者やローン申込みをした金融機関などが紹介してくれますよ

 

…以上が不動産購入の流れとなります

 

ちなみに、中古不動産を購入後にリフォームを行う場合、その内装工事に取り掛かれるのは
その物件の代金を支払って、引渡しを受けてからになります。

 

ですので、少しでも早くリフォームを終わらせ、実際に入居できるようにするためには、
購入の検討と同時にリフォームプランや業者選び、改装資金計画も並行して進めていき、
引渡しすぐにリフォームを開始できるようしておくと良いですね

 

いかがでしたでしょうか
不動産購入は人生でそう何度もあるものではないですし、
専門的で初めはとっかかりにくい感じもあるかもしれませんが、
こうして1つ1つ確認しながら、また私たち専門業者にご相談のうえ
進めていただければ、とても楽しくて参考になることもきっと多いと思います

 

次回からは、中古不動産についてもう少し深堀りしながら
いろんな情報をご紹介していこうと思います
制度のこと、費用のことなど、中古住宅を安心してご購入いただくために
ぜひ一緒に勉強してまいりましょうね

 

 

不動産にまつわることは、まずはいつでもお気軽にご相談を
お待ちしております

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